Для старших по дому NIP уже не вражеская территория



Елгавчане, живущие в домах, которые обслуживает Управление недвижимой собственности (NIP), давно уже знают, кто такой старший по дому. В последнее время изменилось и отношение управляющего к этому институту представительства жильцов, и отношение старшего по дому к своим обязанностям.

Чтобы обсудить проблемы обслуживания домов и сотрудничества NIP со старшими по дому, мы пригласили на встречу в редакцию директора управления Юриса Виджиса, заместителя исполнительного директора города Вилиса Левченка и нескольких старших из многоквартирных домов. Конечно, за один раз обсудить все невозможно. И разговор шел о самом актуальном с точки зрения представителей жильцов.

Рационально ли используются платежи населения?

Почти все старшие по дому отмечали, что за последние два года отношения с NIP существенно изменились. "Еще два года назад я как старший по дому приходил в NIP как на вражескую территорию, теперь же ситуация кардинально изменилась", - признал Петерис Лайзанс, старший в 48-квартирном доме по улице К.Хелманя, 5. Но есть проблема: не все старшие по дому уверены, что платежи жильцов за обслуживание зданий тратятся рационально. Некоторым старшим кажется, что отчисления на содержание структур NIP слишком велики. Много претензий по поводу больших отчислений на содержание аварийной службы. "Если аварийная служба за последние годы в моем доме не побывала ни разу, то суммы, которые приходится перечислять каждый месяц на ее содержание, непомерно велики", - считают большинство старших по дому. Кроме того, до сих пор ремонтные работы, выполненные сотрудниками аварийной службы NIP или нанятых фирм, не всегда были достаточно качественными.

Ю.Виджис: "Сейчас в NIP есть сметчик, который проверяет проделанные работы. Допускаю, что в прежние годы можно было получать деньги за некачественные и непродуманные работы. Сейчас такое почти невозможно". Он признал, что вопрос содержания аварийной службы в последнее время стал особенно актуальным. К тому же за последние пять лет многоквартирные дома, в которых были достаточные накопления, приведены в порядок. Значит, надо подумать о другом принципе содержания аварийной службы. "О новом порядке содержания и финансирования службы мы проинформируем старших по дому уже в январе будущего года", - сказал участникам дискуссии Ю.Виджис. Главное новшество - вместо ежемесячных платежей финансировать лишь конкретные ремонтные работы. Это поможет искоренить недоверие к нынешнему порядку оплаты работ.

Общий язык с поставщиками услуг.

В.Левченок: "За последние два с половиной года произошли большие перемены как в отношениях коммунальных предприятий с NIP, так и в отношении жильцов к домам, в которых они живут. Если раньше Предприятие тепловых сетей или Jelgavas ыdens даже говорить не хотели с эксплуатационниками, то теперь все работы координируются". Во-первых, это относится к совместному учету показаний счетчиков за услуги. Во-вторых, это позволило избежать разногласий в учете поставленной и потребленной тепловой энергии или воды. Кроме того, многие вопросы удалось решить на регулярных встречах со старшими по дому. Последним позитивным решением В.Левченок назвал утверждение методики учета потребленной тепловой энергии. "При ее разработке мы использовали предложения, прозвучавшие на собраниях", - подчеркнул он.

В.Левченок признал, что можно спорить и выражать недовольство по поводу высоких тарифов тепловой энергии, но нельзя отрицать того, что учет потребленного тепла в Елгаве - один из самых упорядоченных в Латвии. В большей части домов NIP уже действуют индивидуальные теплоузлы, а остальные будут установлены в будущем году.

Почему одни платят больше, другие - меньше.

Многие горожане недоумевают, почему в разных жилых домах так резко различается плата за тепло. Тут NIP и старшие по дому единодушны - многое зависит от знаний и предприимчивости старшего по дому. Но и тут хватает проблем.

П.Лайзанс: "Надо защищать потребителя. Я считаю, что управление должно заключить с "Теплосетями" договор о параметрах тепловой энергии, которая должна поступать в дом. В зданиях с индивидуальными теплоузлами старшие по дому не всегда могут участвовать в процессе регулировки параметров теплоносителя. Есть подозрения, что предприятие делает это в своих интересах. А именно, устанавливает большее потребление, чем это необходимо".

Ю.Виджис считает, что такое требование может выдвинуть старший по дому, который знаком с техникой индивидуального теплоузла и знает, как установить нужные параметры. Сейчас доверять всю работу по регулировке теплоснабжения только старшим по дому было бы абсурдно, так как многие на это не способны. Кроме того, с "Теплосетями" достигнуто соглашение о том, что режим отопления нельзя менять без присутствия трех лиц - старшего по дому, представителя управляющего и работника "Теплосетей". Так в этом году, перед началом отопительного сезона, делалось практически во всех домах NIP, где имеются индивидуальные автоматические теплоузлы. Он подчеркнул: если в доме есть проблемы с отоплением, установленный режим надо проверить с участием всех трех названных представителей. Кроме того, все изменения должны быть зафиксированы в специальном журнале и подтверждены подписями всех представителей.

Конечно, нельзя забывать, что температурный режим во всем доме может демократично выбрать большинство жильцов. Но он не должен быть ниже предусмотренного в действующих нормативах.

Важный шаг - повышение энергоэффективности.

Ю.Виджис и В.Левченок на встрече подчеркивали: чтобы убедить жильцов в необходимости этого шага, структура по обслуживанию домов должна быть убеждена в его правильности и своей правоте. "В тот момент, когда я приду к вам, старшим по дому, с предложением взять кредит на повышение энергоэффективности дома, у NIP должна быть полная ясность о выгоде и потерях, - сказал он. - Хотя то, что мы сможем начать жить в нормальных условиях сразу по окончании строительных работ, а не через долгие годы, кажется мне весьма привлекательным. Я тоже живу в многоквартирном доме и не надеюсь, что большинству жильцов удастся договориться о получении кредита на повышение его энергоэффективности. Имейте в виду, что кредит смогут взять те многоквартирные дома, в которых нет долгов по коммунальным платежам".

Можно, конечно, во многом упрекать эксплуатационников, но вспомним, в каком состоянии после реорганизации коммунального хозяйства в 1998 году NIP получил дома. Многие, конечно, были в удовлетворительном состоянии, и ремонт им не требовался, но были и такие, где все инженерно-технические коммуникации требовалось менять. Образно говоря, в тот момент все они оказались "на одной стартовой линии". Различна и ситуация с долгами жителей за обслуживание и коммунальные услуги. Однако, несмотря на проблемы, утеплены торцевые стены многих домов, утеплены и починены крыши. В этом случае NIP договорился с жильцами конкретных домов о незначительном повышении платы за обслуживание.

Значит, чтобы получить средства на реновацию, главное - покончить с долгами жильцов? Ю.Виджис ответил, что это - лишь одна из предпосылок. Очень много усилий требуют переговоры с жильцами о необходимости повысить энергоэффективность дома. Ю.Виджис: "Это всего лишь первый шаг. Далее будут переговоры с представителями банка, если, конечно, дело до этого дойдет. Подчеркиваю: не только латвийские, но и европейские специалисты признали, что самая большая проблема - повышение теплостойкости стен". В советские годы дома строили без учета технологических требований, потому что отопление стоило копейки. Об энергоэффективности никто не думал. Тем не менее, каждый этап повышения энергоэффективности будет иметь свою отдачу. Так, замена окон в общем процессе утеплении здания - самый невыгодный шаг. Расходы на их замену относительно экономии тепла будут самыми высокими. Гораздо эффективнее провести капитальный ремонт и хорошо утеплить панельные швы. Непродуманная замена окон на стеклопакеты может привести к другой крайности - вам придется все время держать открытым окно, так как без системы вентиляции в квартире будет большая влажность. Многие по-прежнему считают выходом из ситуации работы по утеплению в каждой отдельной квартире. Специалисты же пришли к выводу, что с точки зрения всего дома это нерационально. Например, в неутепленных квартирах температура будет +18 градусов, а в утепленных - около 25. Последним придется жить с открытыми окнами, а у дома появится дополнительный расход тепловой энергии. "Я не упрекаю тех, кто это делает, но такова реальная ситуация и проблемы", - считает Ю.Виджис.

Тут надо учитывать и психологию людей. Никто не хочет платить другому за то, что, по его мнению, может сделать сам. Разумеется, если платить за комплексное или постепенное утепление всего дома, расходы окажутся больше. Причем из этих денег придется платить еще и налоги. Поэтому надо всегда с осторожностью относиться к расчетам тех, кто утеплил свои квартиры сам. А что делать тем, кто не может сам выполнить эти работы?

У елгавчан кредит вызывает отрицательные эмоции, что связано с полученным кредитом Всемирного банка на реконструкцию городской системы теплоснабжения. "Люди боятся одного этого слова, - говорит П.Лайзанс. - Многим кажется, что это означает в очередной раз сунуть голову в петлю".

Ю.Виджис: "Во многом изменить отношение может, например, так называемый германский проект. Его субъекты - владелец квартиры, кредитор, а между ними может быть управляющий, который обычно является получателем кредита. Это значит, что именно он "сует голову в петлю". Если бы кредит брали владельцы квартир, им пришлось бы гарантировать его своей собственностью - квартирой. В данном случае получатель кредита управляющий лишь предлагает жильцам новую плату за обслуживание.

Жильцы фактически ничего не закладывают, меняется только плата за обслуживание. Конечно, это будет трудно пенсионерам, которые сейчас платят 15 латов в месяц, а после реновации должны будут платить, скажем, 25 латов".

В.Левченок: "Самоуправление согласно участвовать в проектах повышения энергоэффективности зданий. Нужно только понимание и согласие со стороны жильцов на то, что какое-то время плата за обслуживание в их доме будет выше".

Специалисты подчеркивают, что после мер, направленных на повышение энергоэффективности домов, плата за отопление в доме понизится.

Если взять банковский кредит, плата за обслуживание повысится, но при этом снизятся общие расходы на эксплуатацию дома. Например, если до сих пор приходилось платить 30 латов, то после получения кредита платежи возрастут до 40 латов. Но за счет сокращения потребления плата все равно останется прежней - 30 латов.

Как показывает опыт, квартиры в реконструированных домах стоят очень дорого.

Самовольная замена конвекторов.

Как признают старшие по дому и Управление недвижимой собственности, в большинстве случаев конвекторы, или, говоря проще, батареи отопления, люди меняют самовольно, никого об этом не предупреждая. Каждый дом в свое время проектировался и строился на основании расчетов потребления тепла при разных температурных режимах. Это значит, что отопительная система в доме сбалансирована при условии, что в квартирах установлены батареи проектной мощности и размера. При замене нагревательных элементов систему отопления надо заново регулировать, чтобы не нарушалось тепловое равновесие во всем здании. Процесс балансировки - не из дешевых "Нередко сами продавцы отопительных приборов имеют недостаточное представление о параметрах теплоотдачи реализуемых ими конвекторов", - считает Эдгар Забис, старший по дому на улице Лаймдотас, 29. Перед заменой следует провести расчеты, а на это нужны деньги. Бывали даже случаи, когда из-за непрофессиональной замены конвекторов прекращалась подача тепла в другие квартиры.

Если вы все-таки решили заменить батареи, надо прежде всего поставить в известность управляющего, который вас проконсультирует. После этого следует разработать проект, и только потом можно приниматься за работу. К сожалению, на практике о незаконных переделках становится известно лишь тогда, когда в других квартирах резко снижается теплоподача.

В этом деле большую роль играет старший по дому, если он добросовестно выполняет свои обязанности. В конце концов, замену батарей невозможно провести незаметно.

И хотя во время беседы не обошлось без колкостей, упреков и неточных заявлений, ее участники сошлись в одном: старшие по дому и NIP наконец поняли, что находятся по одну сторону баррикад. Сегодня это очень важно, ибо конфронтация не дает возможности находить оптимальные решения ***.

Факт.

На обслуживании NIP находится 469 жилых домов, в которых имеется почти 15 500 квартир. В домах NIP работают 303 старших по дому ***.

Старшие по дому работают хорошо.

Так без всяких сомнений сказала начальник отдела эксплуатации зданий NIP Наталия Васильева. Она вспомнила лишь несколько случаев за последние пять лет, когда по предложению жильцов дома приходилось проводить перевыборы старшего. Так, в ноябре этого года были переизбраны двое, и то лишь потому, что они поменяли место жительства.

В некоторых домах NIP, особенно в старой части города, всего несколько квартир. В этом случае выбирается один старший на несколько домов. В больших многоквартирных домах, наоборот, старшего может избрать каждый подъезд. Н.Васильева подчеркнула, что сейчас старшие по дому несут гораздо большую ответственность, ибо специалисты NIP не в состоянии общаться с каждым из 35 тысяч жильцов. "В этом случае старшие по дому очень нужны и нам, и жильцам, так как они - наша связь с владельцами и арендаторами квартир", - подчеркнула Н.Васильева.

Во-первых, они вместе со специалистами NIP участвуют в проведении конкурсов на ремонтные работы. Во-вторых, со старшим до дому надо согласовывать вызов специалистов NIP, если ремонтные работы планируется провести на накопленные домом средства. Качество работ после их окончания старший по дому должен подтвердить своей подписью.

Автор: Эдгар Саука, Новая газета

Добавить коментарий
Автор:
Комментарий:
Код проверки:
Captcha